Il nostro studio di Architettura si occupa anche di progettare e presentare le pratiche edilizie per le serre e le tettoie. Potete rivolgervi a noi per avere un preventivo o per sottoporci la vostra situazione. Qui di seguito viene trattato il tema per quello che riguarda il Comune di Milano, tuttavia alcuni elementi sono comuni a tutti i regolamenti edilizi. Siccome la maggior parte dei nostri colleghi non riesce a presentare le pratiche relative e quindi al nostro studio arrivano molte richieste non forniamo più informazioni sul tema. Possiamo invece prendere nuovi clienti a cui presenteremo la pratica relativa. Se il cliente è motivato avrà le risposte che vuole; ma le risposte date bene necessitano uno studio specifico e quindi non gratuito. La nostra consulenza ha un costo di 500e.
Nuovo PGT
Come è noto da novembre 2012 è in vigore il nuovo strumento urbanistico di Milano. Il PGT ha sostituito il vecchio PRG. A causa dei contenuti delle norme di attuazione del Piano delle Regole molti hanno interpretato in maniera restrittiva il contenuto. Come evidenziato dalla stessa amministrazione del Comune di Milano: "Le norme del PGT pubblicato prevalgono sempre rispetto al Regolamento edilizio" del 1999. In realtà ci sono ancora gli spazi per poter realizzare un manufatto sul proprio terrazzo, bisogna affidarsi a tecnici capaci.
Art. 4, Comma 6 - Definizioni e parametri urbanistici (PGT 21 nov. 2012)
S.l.p. - Superficie lorda complessiva di pavimento (mq) è la misura degli spazi agibili rilevante ai fini della dotazione dei carichi urbanistici. Essa è costituita dalla somma delle superfici di tutti i piani dei fabbricati comprese nel profilo esterno delle pareti perimetrali calcolate in conformità alle normative regionali vigenti, in attuazione delle norme sul risparmio energetico, al netto delle esclusioni indicate nelle seguenti lettere.
Non vengono conteggiate nella S.l.p.:
a. gli spazi aperti quali porticati, logge, balconi, terrazzi, cavedi, piani pilotis, e gli androni di ingresso anche chiusi;
b. gli spazi per attività comuni di pertinenza dell'intero edificio, nei limiti e secondo le fattispecie indicati nel Regolamento Edilizio, sempre che siano precisamente individuati in un atto d'asservimento, da trascriversi nei pubblici registri e che dovrà essere obbligatoriamente citato negli atti di compravendita;
c. gli spazi privati utilizzabili dal pubblico quali passaggi pedonali e gallerie, assoggettati permanentemente al predetto uso mediante specifico atto di asservimento e fisicamente collegati allo spazio pubblico o aperto circostante;
d. gli spazi di collegamento verticale: vani scala, ascensori e montacarichi al netto delle murature perimetrali, con i relativi pianerottoli di sbarco. Non rientrano invece tra le esclusioni, e quindi sono computate nella S.l.p. dei piani corrispondenti, le superfici delle scale interne a singole unità immobiliari non realizzate in vano proprio;
e. gli spazi di collegamento e transito orizzontale comuni a più unità immobiliari catastalmente individuabili;
f. i soppalchi limitatamente a quanto prescritto dal Regolamento Edilizio;
g. gli spazi necessari ai fini del rispetto delle norme di sicurezza e prevenzione incendi a ciò specificamente dedicati, quali zone filtro e luoghi sicuri statici;
h. gli spazi destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli, realizzati sia in sottosuolo che in soprassuolo, compresi gli spazi di accesso e di manovra indipendentemente dal loro carattere pertinenziale;
i. i vani sottotetto non aventi i requisiti di agibilità;
j. i piani interrati e seminterrati con pavimento a quota pari o superiore di un metro sotto il piano di spiccato, di altezza interna inferiore a 2,60 mt e del tutto privi dei requisiti di aeroilluminazione naturale o artificiale richiesti per la permanenza continua di persone in relazione alla destinazione d'uso. L'introduzione dei requisiti sopraindicati in locali non agibili esistenti comporta l'obbligo dell'inserimento delle relative superfici nel calcolo della S.l.p.;
k. le cantine poste a piano terreno aventi superficie inferiore a 8 mq cadauna e del tutto prive dei requisiti di aeroilluminazione naturale o artificiale richiesti per la permanenza continua di persone in relazione alla destinazione d'uso;
l. le superfici relative ai volumi tecnici, cioè ai vani e agli spazi strettamente necessari a contenere le apparecchiature principali ed accessorie degli impianti tecnici al servizio dei fabbricati comprese le superfici dei vani di passaggio delle canalizzazioni calcolate in corrispondenza dei piani abitabili o agibili e le superfici dei relativi spazi di accesso;
m. la realizzazione dei servizi di cui all'art. 4 comma 7 delle Norme di attuazione del Piano dei Servizi non è computata nella S.l.p.;
n. per i fabbricati con destinazione diversa da quella residenziale non vengono conteggiate nella S.l.p.: le superfici dei volumi tecnici e di quelle occupate da impianti di depurazione o da impianti tecnologici, le superfici coperte da pensiline o da tettoie aperte su tre/quattro lati, i silos e i serbatoi.
Nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione il calcolo della S.l.p. deve essere effettuato, sia per la valutazione della S.l.p. esistente sia per quella di progetto, secondo i parametri stabiliti dalle presenti norme.
Tettoie su terrazzi
Altro tema interessante riguarda le tettoie. Il nostro studia continua a presentare questo tipo di pratiche, tuttavia l'ambito adesso risulta particolarmente ristretto, talmente ristretto che è inferiore a quello delle serre. Gli aspetti più importanti sono la localizzazione dell'immobile e la sua destinazione d'uso. Altri elementi da verificare: geometrie, rispetto del codice civile e che ovviamente si stia realizzando una tettoia e non qualcosa di diverso.
Caratteristiche delle serre
Esclusione dalla SLP
A norma dell'articolo 10 del Regolamento Edilizio di Milano le serre non vengono conteggiate nella SLP se:
2.8. le superfici dei vani attigui a terrazzi o giardini destinate a serra, chiuse da pareti e coperture vetrate fisse o asportabili stagionalmente, purché tali superfici non eccedano i1 25% della superficie del terrazzo o giardino interessato;
Altre caratteristiche
Nel RE il termine serra è usato in maniera generica. Tuttavia è chiaro che deve essere e rimanere una serra. Una serra non è una stanza fatta di vetro. La serra tradizionale è destinata alla coltivazione delle piante mentre la serra solare è legata alla progettazione bioclimatica.
A norma del Regolamento Edilizio la serra può venire riscaldata e raffrescata con appositi impianti, tuttavia se state realizzando una serra solare e volete accedere a finanziamenti e/o agevolazioni fiscali ricordate che le serre solari non possono essere dotate di impianti di riscaldamento.
La serra sarà un volume nuovo quindi deve rispettare le norme del Codice Civile su questo aspetto, ed essendo fatta di vetro deve rispettare le norme sulle distanze tra pareti finestrate. Oltre a questo deve garantire l'illuminazione dei cortili o della strada su cui si affaccia, una norma che noi tecnici conosciamo come quella dei 60 gradi: Non si va in deroga sulle distanze, quindi dovrete mantenere i 3 metri come da codice civile. L'articolo 27 del RE specifica anche lo schema di calcolo con la verifica del 60% di inclinazione.
La serra deve essere necessariamente fatta di vetro, quindi i suoi quattro lati e anche la copertura. E' ammesso l'appoggio su una parete, ma solo una. Se la serra è in aderenza ad una parete con accesso da un serramento del vostro appartamento quel serramento non concorrerà più nel calcolo dei rapporti RAI, quindi dovrete verificare i nuovi rapporti aeroilluminati.
I vetri non possono essere opachi.
La serra non può venire coperta con una tettoia.
La serra non può venire arredata con elementi diversi da quelli necessari alla coltivazione delle piante, per dare un esempio sono ammessi i tavoli ma non i divani.
Non sono prescritte altezze particolari.
Tutte queste caratteristiche sono obbligatorie, quindi se non vengono rispettate tutte non la potete realizzare.
Art. 27 del Regolamento Edilizio di Milano: (Distanze e altezze)
1. Negli interventi di nuova costruzione la distanza degli edifici dal confine con proprietà di terzi non può essere inferiore a 3 m.. Al di sotto di tale distanza, le costruzioni sono ammesse, a condizione che sia dimostrato l'assenso della proprietà asservita, mediante atto legalmente trascritto da prodursi all'Amministrazione a cura del proprietario dominante.
2. Ove le fronti finestrate o cieche delle nuove costruzioni vengano progettate in maniera tale da fronteggiare, anche parzialmente, fronti finestrate o a loro volta cieche di edifici preesistenti, il corretto rapporto tra fronte della costruzione ed edifici circostanti deve soddisfare la condizione per cui, in sede di verifica grafica una retta, inclinata di 60° sul piano orizzontale del pavimento del locale abitabile ubicato nella posizione più sfavorevole rispetto allo spazio sul quale prospetta, condotta sull'asse della finestra di quest'ultimo a partire dal paramento esterno della fronte della costruzione su un piano perpendicolare alla fronte stessa, risulti esterna al profilo degli edifici circostanti, anche di terzi, comprese le sporgenze.
3. Le altezze dei nuovi fabbricati prospicienti spazi pubblici devono soddisfare la condizione di cui al comma 2 e comunque assicurare il corretto inserimento dell'edificio con il costruito e con gli stessi spazi pubblici circostanti.
4. I progetti edilizi devono in ogni caso essere redatti in conformità a quanto stabilito dall'Art. 4. del presente Regolamento.