Contratto preliminare, compravendita immobiliare, rogito notarile

by Omar4ik

Indice compravendita Milano

by Architetto Pelà

Dove non dovete comprare..

Il primo consiglio riguarda il dissesto idrogeologico dell'Italia, sconsiglio vivamente di comprare immobili che si trovano in comuni, frazioni, località, vie e piazze con i seguenti nomi o sinonimi:

  • Pantano: L'etimologia è incerta, tra le varie ipotesi potrebbe derivare dal latino "Palus" (Palude), "Puls" (Intriso) e dal Greco "Patos" (Fango)
  • Fiumara: Dal latino "Flumen" (Fiume)
  • Saponara: Il nome medioevale di Saponara, (in origine Saponaria) deriverebbe per Giacomo Racioppi dal tardo latino "Sabulum" (sabbia) + "Aeria" (Aia)

Cosa non fare..

Il secondo consiglio riguarda le cose che non sono mai da fare!!!

  • Non firmate preliminari di vendita con relativo anticipo se non disponete GIA' della somma necessaria per perfezionare il contratto. Non credete alle promesse e aspettate sempre di aver venduto realmente il vostro immobile precedente prima di acquistare quello nuovo. Consigli sbagliati potrebbero farvi perdere tanto denaro..

Concetti base, da non dimenticare..

Se state per vendere o comprare un immobile vorrei puntualizzare alcune cose:

  • L'agente immobiliare è pagato per concludere un'operazione immobiliare, è suo interesse concludere l'affare, non potete pretendere di avere consigli disinteressati, non potete considerarlo responsabile per quello che dice, limitatevi a farne l'uso che vi serve, trovare un compratore o trovarvi un immobile.
  • Il notaio regolarizza un'operazione di compravendita che voi avete deciso di intraprendere. Siete liberi di comprare una casa con tutti i documenti in regola o anche un rudere fatiscente, non è suo compito dare consigli o dissuadere, neanche in certi casi verificare le affermazioni che le persone danno in sua presenza. Lui scrive l'atto, non verifica le affermazioni che sono responsabilità di chi le fa.
  • La valutazione di un immobile è argomento da bar. Quello che conta è il prezzo dell'immobile specifico, nel tempo e nelle condizioni in cui avviene la sua compravendita. Siete liberi di fidarvi di chi volete nella valutazione, ricordatevi che conta solo quello che poi realizzerete o spenderete.
  • L'Architetto, il Geometra o l'Ingegnere che potete prendere come consulenti, sono pagati da voi con l'interesse di trovare qualsiasi cosa non vada bene nell'operazione che state per compiere, sia questa una vendita o un acquisto. Il fatto di essere al vostro servizio lo rende l'unica figura in grado di consigliarvi in tutte le fasi. Se credete che è una spesa inutile o l'avete pensato in precedenza, non vi preoccupate, facciamo anche perizie per avvocati e tribunali.

Agevolazioni fiscali Prima Casa

Non voglio entrare in questo campo ben conosciuto da tutti, ma porre l'accento su una cosa poco conosciuta. Si può godere della agevolazioni solo a fronte di dichiarazioni che si rendono di fronte al Notaio. Le nostre dichiarazioni possono essere mendaci, ma i Notai "devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come "non di lusso" la casa di abitazione trasferita". Le agevolazioni prima casa non si possono applicare per immobili più grandi di 240 metri quadrati, altrimenti diventa un immobile di lusso INDIPENDENTEMENTE dalla categoria catastale di appartenenza.

"La maggior parte degli avvisi di revoca - rivela Giovanni Rizzi, membro del gruppo comunicazione del consiglio nazionale del Notariato - arriva proprio perché c'è scarsa consapevolezza di cosa significhi "immobile di lusso". Non serve guardare alle rifiniture o agli orpelli, ma conta la superficie". Né vale come garanzia il riferimento alla categoria catastale. Il fabbricato non deve avere i requisiti "di lusso" fissati dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969. Ad esempio, la singola unità abitativa non deve superare i 240 metri quadrati, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto. "Ecco, la casa può anche essere una catapecchia - spiega Rizzi - ma basta avere una superficie di poco più grande e si perde il diritto all'agevolazione. Senza contare i casi in cui viene calcolata come cantina o ripostiglio quella che in realtà è una taverna. Per questo invitiamo sempre l'acquirente a verificare con l'aiuto di un tecnico".

Certificato di abitabilità

Tralascio cosa si indica con questo certificato, sottolineo invece che il nome nel corso degli anni ha subito vari cambiamenti:

  • 1888 Introduzione
  • 1907 "le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l'autorizzazione del sindaco"
  • 1934 "autorizzazione del podestà"
  • 1994 passaggio da autorizzazione a certificato
  • 2001 D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia): Il certificato cambia nome e per tutti gli immobili diventa: Certificato di Agibilità

L'agibilità, rilasciata dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, deve essere richiesta con riferimento ai seguenti interventi:

  • Nuove costruzioni;
  • Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici stessi e degli impianti.

Per siffatti interventi, il soggetto titolare del permesso di costruire, il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa sono tenuti a presentare domanda di rilascio del certificato entro quindici giorni "dall'ultimazione dei lavori di finitura".

La domanda deve essere corredata dalla richiesta di accatastamento, che lo sportello unico provvede ad inoltrare al catasto, dalla dichiarazione di conformità dell'edificio al progetto approvato, nonché in ordine alla prosciugatura dei muri ed alla salubrità dei locali, dalle certificazioni e/o collaudi attinenti gli impianti installati.

Compravendita immobiliare e mancanza del certificato di agibilità

La mancata consegna della certificazione di cui trattasi configura inadempimento contrattuale che può dare luogo alla risoluzione del negozio o porsi, più spesso e più limitatamente, come fonte di obbligazione risarcitoria per il fatto stesso di essere stato oggetto di consegna un immobile privo dei titoli previsti dalla legge.

Tuttavia è importante sottolineare che la comune volontà delle parti di compravendere in assenza del documento sia pienamente valida ed ammissibile e non possa darsi inadempimento opponibile ex art. 1460 c.c.

Il contratto preliminare può essere validamente ed efficacemente sottoscritto in assenza del certificato di abitabilità (oggi, come si è ricordato, "agibilità"), anzi, il negozio di cui all'art. 1351 c.c. rappresenta lo strumento tipico, in materia immobiliare, della regolamentazione convenzionale in progress degli interessi privati: in tanto il promittente venditore sarà ritenuto adempiente, in quanto procuri l'abitabilità entro il termine di stipula dell'atto di trasferimento, in mancanza della quale è stato ritenuto legittimo il rifiuto di stipulare

Aliud pro alio

Letteralmente "qualcosa per qualcos'altro", indica, nel diritto civile, la totale difformità del bene consegnato (per esempio in una compravendita) rispetto non solo alle aspettative del compratore, ma inoltre agli stessi accordi fondanti il rapporto stesso. In questo caso l'atto di trasferimento può venire annullato. Quindi risoluzione del contratto.

Obbligatorio Regolarizzare il Catasto Prima di Vendere un Fabbricato

Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l'immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell'atto, e dunque l'invalidità della compravendita o dell'atto relativo all'immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall'art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).

Non è più possibile, dunque, vendere un fabbricato, se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l'intestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell'immobile, o se gli altri dati caratteristici dell'immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati.

Si tratta di situazioni che si verificano con una certa frequenza. Basta pensare all'ipotesi in cui il precedente passaggio di proprietà del fabbricato non è stato correttamente volturato in catasto, per "dimenticanza" del proprietario ma anche a causa di un errore del catasto stesso, che non ha evaso la pratica di voltura, pur se diligentemente presentata (come accadeva spesso negli anni '70 e '80, prima dell'informatizzazione della banca dati catastale).

Per comprendere come ciò sia possibile, dobbiamo tenere presente che il catasto è una banca dati creata e gestita soltanto per scopi fiscali, cioè per far pagare le tasse sugli immobili, mentre i dati che attestano l'effettiva proprietà di un immobile sono quelli contenuti nei registri immobiliari. Ecco perché, fino a oggi, il proprietario di un immobile aveva interesse a risultarne intestatario nei registri immobiliari (e a ciò ha sempre provveduto il notaio, sotto la propria responsabilità personale), mentre dedicava minore attenzione all'intestazione catastale. Può anche accadere che in catasto non risulti depositata la planimetria del fabbricato (per gli accatastamenti più vecchi), o che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell'immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di piccole modifiche (apertura di una finestra, spostamento di una parete, realizzazione di un nuovo bagno). Nelle planimetrie degli appartamenti, inoltre, potrebbe non essere riportata la cantina, oppure la cantina riportata potrebbe non essere quella giusta. Infine, è possibile che in seguito a una ristrutturazione del fabbricato la categoria e la classe attribuite (e di conseguenza la rendita catastale) non corrispondano più alla realtà.

Come è cambiata, nella pratica, la fase preparatoria al rogito notarile? La prima novità riguarda la planimetria del fabbricato. Già in precedenza veniva spesso consegnata dal venditore al notaio, insieme all'atto di provenienza e agli altri documenti della casa. Oggi questo diventa un obbligo inderogabile. Il notaio deve verificare che esista in catasto una planimetria che rappresenta l'immobile, dunque il venditore gli deve consegnare la copia recente della planimetria "ufficiale", quella rilasciata dall'Agenzia del territorio e corrispondente all'originale depositato in catasto. Non basta, dunque, una planimetria qualsiasi, redatta dal tecnico, ma deve risultare che si tratta di quella depositata in catasto. L'Agenzia del territorio ha assicurato che presto consentirà ai notai di stampare la planimetria "ufficiale" dei fabbricati direttamente nel proprio studio, scaricandola per via telematica come già da tempo avviene per le visure catastali e le mappe dei terreni. Per il momento, invece, la planimetria può essere richiesta solo presso gli uffici del catasto (nel capoluogo di provincia), ed esclusivamente dal proprietario del fabbricato o da un suo rappresentante (con delega scritta e fotocopia della carta di identità), quindi il venditore deve andare personalmente a ritirarla, oppure dare incarico al notaio (che può fornire questo servizio aggiuntivo, a spese del venditore) o all'agenzia immobiliare, ma sempre con delega scritta. La copia della planimetria catastale deve essere recente, dunque dobbiamo richiederla poco prima del rogito.

Al momento dell'atto, il venditore deve dichiarare sotto la propria responsabilità che la planimetria depositata in catasto (e di cui viene allegata copia all'atto notarile) è conforme allo stato di fatto dell'immobile. Il venditore deve inoltre dichiarare la conformità allo stato di fatto di tutti i dati catastali del fabbricato, riportati nell'atto. La dichiarazione del venditore può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale. Se la planimetria o i dati catastali non corrispondono alla realtà, devono essere aggiornati (con l'intervento di un tecnico, a spese del venditore), prima del rogito. Ecco perché è opportuno verificare la situazione catastale fin dal momento della firma del contratto preliminare, per evitare che sorprese dell'ultimo minuto costringano a rinviare la data prevista per il rogito.

L'Agenzia del Territorio (Circolare n. 2 del 9 luglio 2010) ha precisato che quando la planimetria catastale non riproduce fedelmente la situazione attuale dell'immobile, l'intestatario deve presentare, prima del rogito, una denuncia di variazione, allegando la planimetria aggiornata. Questo sia che si tratti di una difformità originaria, cioè dovuta a un'errata rappresentazione nella planimetria depositata in precedenza, sia che derivi da modifiche eseguite successivamente, e non comunicate al catasto. L'Agenzia del Territorio ha chiarito però che non assumono rilievo le variazioni di toponomastica (il nome delle vie e i numeri civici), i nomi dei confinanti e ogni altro elemento che non influisce sulla corretta determinazione della rendita.

La legge di conversione del decreto ha precisato che la conformità della planimetria allo stato di fatto dell'immobile deve essere verificata "sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale". Questa precisazione consente all'intestatario di attestare la conformità della planimetria anche in presenza di lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo, che pur variando la superficie utile dei vani interessati non modificano il numero dei vani e la loro funzionalità, e quindi non comportano una variazione della rendita catastale, come ha chiarito l'Agenzia del Territorio. Deve trattarsi, comunque, di modifiche veramente minime. Nei casi dubbi, la mancata modifica del numero dei vani e della funzionalità dovrà essere attestata da un tecnico, quindi sarà più semplice depositare una nuova planimetria aggiornata, come auspica la stessa Agenzia del Territorio.

E' invece espressamente considerato obbligatorio l'aggiornamento della planimetria in caso di rilevante ridistribuzione degli spazi interni, realizzazione di nuovi servizi igienici, realizzazione di soppalchi, modifica nell'utilizzo di balconi e terrazze, utilizzazione del retrobottega di un negozio come spazio destinato alla vendita.

Le dichiarazioni rese dal venditore sulla conformità catastale sono riportate nell'atto dal notaio, ma il notaio non può verificarne il contenuto, salvo casi particolari. In caso di dubbi, dunque, è opportuno che l'acquirente faccia eseguire una verifica da un tecnico, prima del rogito, per evitare di avere problemi (e sanzioni) dopo l'acquisto della casa. L'intervento di un tecnico a tutela dell'acquirente, già diffuso nella prassi in alcune province, consente di verificare anche la regolarità urbanistica dell'immobile, al di là delle dichiarazioni formali rese dal venditore davanti al notaio e riportate nell'atto. Il notaio, infatti, sia nel caso delle dichiarazioni sulla conformità catastale sia per quanto riguarda quelle sulla regolarità urbanistica (e quindi l'assenza di abusi edilizi) deve per legge chiedere al venditore di rendere una dichiarazione, ma non può verificarne la veridicità. Il notaio può comunque fornire, come servizio accessorio, l'intervento di un tecnico che, dotato delle competenze professionali necessarie, esegua tutte le verifiche opportune per garantire all'acquirente la regolarità sostanziale, e non solo formale, della casa che sta comprando.

Il notaio deve invece verificare direttamente, sotto la propria responsabilità, la corrispondenza tra l'intestazione catastale dell'immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari. In caso di difformità, occorre aggiornare la situazione catastale prima del rogito, eseguendo il cosiddetto "preallineamento", se le volture dei passaggi precedenti erano state presentate ma non recepite dal catasto, oppure presentando le volture catastali che a suo tempo erano state omesse. A tutto questo può provvedere il notaio, a spese del venditore. Solo in casi particolari, quando un intervento preventivo di allineamento catastale non è attuabile, l'allineamento potrà avvenire dopo il rogito, contestualmente alla voltura catastale dell'atto eseguita dal notaio mediante il cosiddetto "modello unico", ma sempre a spese del venditore (Circolare Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010).

Le nuove norme, oltre che alle compravendite, si applicano a tutti gli atti che trasferiscono la proprietà di un fabbricato (per esempio le donazioni e le permute), agli atti che costituiscono o trasferiscono un diritto reale (per esempio l'usufrutto o la nuda proprietà), alle costituzioni e modifiche di servitù e alle divisioni. La legge di conversione ha invece espressamente escluso dall'applicazione delle nuove norme gli atti che costituiscono, modificano o estinguono ipoteche, che invece erano compresi nella definizione originaria del decreto entrato in vigore il primo luglio 2010. Oggi, pertanto, non è più obbligatorio regolarizzare la situazione catastale del fabbricato per poter ottenere un mutuo ipotecario.

Le nuove regole fanno riferimento a tutti i "fabbricati già esistenti" e alle "unità immobiliari urbane". L'Agenzia del Territorio (Circolare n. 2 del 9 luglio 2010) ha chiarito che si intendono dunque esclusi dalla nuova normativa:

  • le particelle censite al catasto terreni;
  • le aree urbane e il lastrici solari, iscritti al catasto fabbricati con indicazione della sola superficie (ai sensi dell'art. 15 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650);
  • i fabbricati iscritti in catasto come "in corso di costruzione" o "in corso di definizione", sempre che non siano ancora stati ultimati o definiti;
  • i fabbricati iscritti in catasto come "unità collabenti", in quanto non più abitabili o utilizzabili per l'uso a cui sono destinati;
  • i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali

Le nuove norme incidono profondamente sul trasferimento dei fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità (i cosiddetti fabbricati "ex rurali"). Oggi, infatti, non è più possibile trasferirne la proprietà quando sono censiti solo al catasto terreni, ponendo a carico dell'acquirente l'obbligo di dichiararli al catasto fabbricati, come invece si poteva fare fino al 30 giugno 2010. Oggi il venditore deve necessariamente accatastare il fabbricato "ex rurale" prima del rogito.

E' ancora possibile, invece, trasferire la proprietà di fabbricati censiti solo in catasto terreni e non al catasto fabbricati, se questi mantengono i requisiti oggettivi di ruralità (cioè che rimangono al servizio del fondo agricolo, secondo la normativa vigente) senza dichiararli al catasto fabbricati, quando sono presenti i requisiti soggettivi per entrambe le parti, cioè quando sia il venditore sia l'acquirente sono imprenditori agricoli professionali (o coltivatori diretti). Comunque, dato che si rischia la nullità dell'atto, questa situazione di fatto (che non risulta dalla documentazione catastale) deve essere accertata con la massima attenzione, se necessario anche con l'intervento di un tecnico, prima che il notaio proceda con la stipula dell'atto.

L'Agenzia del Territorio (Circolare n. 3 del 10 agosto 2010) ha precisato inoltre che si intendono esclusi dalla nuova normativa anche i cosiddetti "beni comuni non censibili", cioè i beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita catastale, come per esempio scale, androni, aree comuni di passaggio, cortili condominiali, che non presentano un'intestazione catastale e per i quali non è neppure prevista la redazione di una planimetria. Le nuove regole si applicano invece ai cosiddetti "beni comuni censibili", come per esempio l'alloggio del portiere, che pur essendo comuni a tutti i condomini hanno una rendita catastale, e per i quali la planimetria deve essere depositata in catasto.

L'atto notarile, il rogito del Notaio

L'atto notarile (o rogito o istrumento) è il documento rogato, ossia redatto con le prescritte formalità, da un notaio che fa prova legale dei fatti ed atti giuridici che il notaio stesso attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.

Nell'ordinamento italiano l'atto notarile ha efficacia di atto pubblico ai sensi dell'art. 2699 del Codice civile. E' il più diffuso e importante tra gli atti pubblici perché solo il notaio ha competenza generale a ricevere qualsiasi tipo di atto mentre gli altri pubblici ufficiali autorizzati a rogare atti pubblici (ad esempio, l'ufficiale rogante) possono ricevere solo gli atti espressamente indicati dalle norme che conferiscono loro tale potestà.

Immobili edificati prima del 1934

Immobili edificati o variati prima del 1967

Ecco cosa spesso si può trovare in un rogito:

La parte venditrice dichiara che l'immobile in oggetto è stato edificato in data antecedente il giorno 01/09/1967 e che successivamente a tale data su detto immobile non sono state eseguite opere che avrebbero necessitato il rilascio di autorizzazioni, concessioni o altro (es. dia o permesso di costruire)

Gli immobili costruiti in data antecedente l' 1/9/1967 anche in difformità dalla Licenza sono sempre commerciabili fatti salvi i casi di costruzioni su aree demaniali o simili sulle quali vige il vincolo di inedificabilità assoluta, la legge 47 del 1985 non prevedeva sanzioni per chi non presentava la domanda per opere ante 1967.

Il famoso "ante 1967" si applica soltanto per i fabbricati rurali e per quei fabbricati urbani in Comuni ove all'epoca non esisteva strumento urbanistico. Infatti, per i fabbricati urbani ci si dovrebbe riferire addirittura al Regio Decreto del 1942.

In tutti i casi in cui anche prima del 1967 sia stata presentata una Licenza Edilizia, il tecnico deve verificare la conformità con lo stato di fatto.

Purtroppo spesso gli immobili vengono commercializzati non conformi, spesso per false dichiarazioni da parte dei venditori e per omissioni da parte dei Notai

Da qualche tempo i Notai prima di fare un rogito chiedono la relazione di conformità urbanistica firmata da un tecnico e senza quella l'atto non lo fanno più. E' sicuramente una semplificazione ma rende l'idea dell'importanza della conformità.

Immobili edificati prima del 1993

Conformità Urbanistica